不動産投資をしようと思っている人なら、必ず確認をしなくてはいけないのが「耐用年数」です。
耐用年数は、ローンの期間や減価償却期間に関わる重要な確認ポイントになります。
耐用年数とは簡単にいうと、「その物件を資産として使用ができる期間」のことを意味します。
耐用年数に応じて、減価償却として経費にすることができるので、資産の運用率に直結するポイントだと言えます。
この記事では、これから不動産投資や中古不動産の購入を考えている人に向けて、耐用年数についての説明と計算方法を詳しくお伝えしていきます。
中古不動産営業担当を12年間続けてきた小島理恵からの、ちょっとしたアドバイスとして受け取って頂けると幸いです。
中古不動産を購入するなら耐用年数を確認しよう！
今回ご紹介するのは、「法定耐用年数」と呼ばれ、あくまで税法上での年数を意味します。
耐用年数を超えた物件は崩れやすくなり危険、などといった意味ではありません。
新築物件の場合には、法定耐用年数がそのまま適用されることがほとんどです。
融資期間は、耐用年数を基準として定められることが多いです。
耐用年数は減価償却の最長期間として、減価償却の計算に利用されることもあります。
減価償却費の計算方法は、「購入費×償却率」です。
売却率は１÷耐用年数の小数点第4位で切り上げする方法で割り出します。
このように計算をすることで、帳簿上の利益だけを減らすことができるため、所得税の減税効果を期待できます。
中古不動産の耐用年数の計算方法とは？
中古不動産の場合の耐用年数は、法定耐用年数をすぎているか、それ以下かによって計算方法が違います。
それぞれの場合について見ていきましょう。
中古不動産の法定耐用年数を過ぎている場合の計算方法
法定耐用年数を過ぎている中古物件の場合、計算方法は「法定耐用年数×20％」となります。
築年数に左右されることはなく、計算軸は法定耐用年数となるのが特徴です。
端数は切り捨てた年数が法廷耐用年数となります。
中古不動産の法定耐用年数を過ぎていない場合の計算方法
法定耐用年数を過ぎていない物件の場合、「（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20％」となります。
法定耐用年数を過ぎていない場合には、築年数が計算に加わるということですね。
尚、この計算をした結果が2年に満たない場合には、2年に引き延ばされます。
注意点！耐用年数は融資期間の最大期間だと考えよう
実際の融資期間は、耐用年数よりも短くなることが多いです。
つまり、耐用年数はあくまで融資可能な最大期間であり、期待をし過ぎてはいけないというわけです。
融資期間とは主に、金融機関の視点で「その物件の収益性」を見極められて決められるものです。
その物件があげられると見込まれた収益次第で、融資期間は変わってきます。
融資の期間に関して、耐用年数と融資期間の比率などを定める法律はありません。
一方で、耐用年数に近づいている物件あるいは超えている物件の場合、全額の回収は難しいと判断する金融機関が多いのも事実です。
融資に関する決定は、金融機関の判断による部分が大きいことを覚えておきましょう。
リノベーション物件なら中古不動産でも耐用年数に有利かも？
中古物件として築年数が立っている物件だとしても、リノベーション物件であれば価値が上昇していると判断される可能性があります。
価値が高いと判断されれば、融資期間が伸びることも期待できます。
中古不動産の耐用年数は融資期間に関わる重要なポイント！
融資期間が長引くことで、総額の返済額が伸びてしまうのはデメリット部分であるといえます。
一方で、融資期間が伸びれば毎月の返済額をおさえることができます。
耐用年数は減価償却期間や融資期間に非常に重要なポイントです。
中古不動産を検討されている方は、ぜひ視野に入れてみてください。
